Jus: Økning av leie

Økning av leie for båtplass

I 1997 ble det etablert en båthavn i regi av båtforeningen. Grunneieren ga oss en rimelig leie på 15 000 kr i året. Arealet var heller ikke slik at grunneier ville kunne benytte det til noe annet. Avtalen var på 20 år med rett til fornying i 20 år. Etter hvert ble anlegget bygget ut med foreningens egne midler og dugnad, og har i dag en antatt verdi på 2 mill. for de landetablerte installasjoner. I tillegg er det flytebrygger med bølgedemper for 100 plasser. Brukerne har selv betalt flytebryggene i henhold til antall meter de bruker, og kan selge plassen for en oppjustert pris i henhold til en indeks slik det står i andelsbrevet. Grunneieren ville senere øke leien 15 000 til 150 000 og båtforeningen godtok dette for en tid tilbake. Derfor har foreningen også sendt ut tilleggsregning til alle båteiere for de to siste årene. Her kommer mitt første spørsmål: Er det juridisk lovlig å etterfakturere for de to foregående år når leia har vært fastlagt tidligere til en fast sum uten forbehold? Fra gammelt av, da vi hadde en helt ubetydelig årlig leiesum pr. båt pr. år, var det enighet om at dette skulle vi betale frem til plassen var solgt. Dette var ikke noe problem, da det var venteliste hele tiden på å få plass. I dag er situasjonen annerledes. Beløpet er nå så stort at det har betydning for enkelte, og det er ikke folk på liste for å overta plassene. Allikevel forlanger styret at det skal betales årlig leie, selv om en ikke benytter plassen, har solgt båten og sagt klart fra at en ikke ønsker plassen lengre. I tillegg forlanger de også at de som ikke har båt lengre, og ikke har fått solgt plassen fortsatt skal utføre tre nattevakter pr. år

og være med på dugnad i havna. Alternativt må en som straff for å utebli betale 1 000 kr pr. vakt og 350 kr pr. dugnad en uteblir fra. Dersom en ikke får solgt plassen er en da ”bondefanget” av foreningen på uviss tid. En må altså bygge opp et anlegg en ikke skal benytte lengre, og passe andre folks båter, samt betale en leie av noe en ikke bruker. Er dette lovlig?

Svar:

Dette reiser foreningsrettslige spørsmål som ikke er lovregulert og som det kreves mer inngående kjennskap til foreningen, herunder eventuelle vedtekter og andelsbrev, for å kunne besvare presist. Generelt kan jeg imidlertid antyde noen mulige løsninger: Etter det jeg forstår har foreningen akseptert å betale en økt leie på 150 000 kr pr. år, selv om dere antagelig kunne vist til opprinnelige avtalen og nektet dette. Som følge har foreningen store kostnader som igjen må dekkes inn av medlemmene. I denne forbindelsen spør du om dette kan kreves inn med tilbakevirkning, eller ”etterfakturering” for de to foregående år. I utgangspunktet må dette spørsmålet løses på bakgrunn av avtalerettslige regler sammenholdt med ulovfestet foreningsrett. Det innebærer at foreningen og hvert medlem har et gjensidig forpliktende avtaleforhold. Som hovedregel må det også innebære at vedtatt leie nettopp er avtalt, og ikke kan endres uten samtykke fra den enkelte. Det foreningsrettslige elementet innebærer imidlertid at man ved å være innmeldt i en forening har akseptert at de styrende organer ved flertallsvedtak kan pålegge medlemmene plikter. Derimot er det nokså klart at dersom disse pliktene etter en totalvurdering nærmest må anses som overgrep eller virker sterkt urimelige, så vil de ikke stå seg. Tilbakevirkende leie, slik du beskriver, kan høre til denne kategorien. Dette fordi lav leie synes å være en konkret begunstigelse og sterkt motiverende for tilslutningen til foreningen. For eksempel vil en forening heller ikke uten særskilt vedtektshjemmel kunne kreve ekstraordinær kontingent.  At det kreves leie når man har sagt opp plassen lyder merkelig, men enten har man vel en plass – en andel – eller så har man det ikke. Velger man først å ha dette, så vil det normalt følge plikter med plassen (andelen), og uavhengig av om man har en båt eller ikke. Dersom man har andelen fordi den er uomsettelig, på grunn av de økonomiske forpliktelser som følger med (på grunn av foreningens dårlige økonomi), så stiller det seg nok noe annerledes. I så fall kan det jo hevdes at medlemskapet (andelen) nærmest er uoppsigelig. I forlengelsen av dette kan det også stilles spørsmål om vedtak kan være formålstridige, og i så fall er utgangspunktet at det kreves tilslutning fra samtlige medlemmer. Dette spørsmålet må naturligvis avgjøres ut i fra foreningens formål(sbestemmelse) – som jeg ikke kjenner nærmere. I så fall vil endringene bare kunne gjøres gjeldende overfor nye medlemmer. Et gebyr for å utebli fra vakt eller dugnad kan nok en forening vedta innenfor rimelige grenser, men dette må ha hjemmel i vedtektene – og vedtaket må derfor ha kvalifisert flertall.